40代向け終活の専門家、飯塚浩司です。ご覧いただきありがとうございます。
40代あたりですと、そろそろ親の相続が気になってくる頃ではないでしょうか。
そして相続で気になる事の中で「実家をどうするか」ということを考える人も多いかと思います。
すでに自分も兄弟も自宅を買っている！
そんな方は特に注意が必要です。不動産は貯金などと比べ流動性も低く分割も難しいため、相続でもめる原因になる事の多い資産です。不要なトラブルや出費の回避のために、事前に考えておいた方が良さそうなことを記事にしてみました。
実家の資産価値がどの程度か
実家をどうするかを考える際には、まず実家の資産価値がどの程度かを考える必要があるでしょう。
実家を相続する時の選択肢は、おおむね以下のような感じだと思います。
- 相続人（家族）の誰かが実家に住む
- 売却（寄付）する
- 賃貸する
- 相続放棄する
いずれの場合にも実家の資産価値は関係してきますので、相続税の評価額はどの程度なのか、売ったり貸したりできる物なのかといったことの検討をつけておくことは大切です。
相続税評価額は固定資産税課税明細書や路線価で、市場価値は新聞折込のチラシや不動産屋さんの店頭に貼ってあるチラシなどで把握することが可能です。
不動産の相続税評価額のしらべ方については下の記事で触れていますので参考にしてください
相続人（家族）の誰かが実家に住む
すでに自宅を購入している兄弟の中にも、自宅を売却や賃貸に出して実家を継いでもいいと考えている人がいるかもしれません。また両親のどちらかが1人残る状態になった場合でも、住み慣れた家を離れたくないと考える人が多い一方で、生活の利便性や1人で暮らしていくことへの不安から、施設の入所などを希望する人も一定数いらっしゃるようです。
親が亡くなった後の話はしづらいものですし、実際にその時になってみないとわからないこともあろうかとは思いますが、可能な限り事前に家族間で意思確認はしておくべきだと思います。
実家を継ぐ人が明確な場合でも、実家が相続財産の大部分を占めてしまうような場合は、実家を相続する人がそれ以外の人に現金などを支払って分割しなければならないケースも考えられます。なので親御さんの預金や保険などの資産全体を把握しておくことや、相続人の間で実家の相続が円滑に進まない際のコストやリスクを考えて、妥協点を話し合っておくなどの準備が必要です。
売却（寄付）する
実家の後を継ぐ人がいない場合に、まず頭に浮かぶのは売却することだと思います。 しかしながら不動産は現金化の難しい資産です。
すでに住宅は供給が需要を大きく上回っていて、この先「3件に1件は空き家になる」といった試算まで出ているほどです。
売却できない状態が長期化すると、その間の固定資産税や火災保険料、水道光熱費といった費用がかさみます。
更地にすれば売却の可能性があるのか？
無償であれば隣人やご近所さんが引き取ってくれる可能性があるのか？
など、売却が難しそうな場合は「利益を得ることでは無く、損失を最小限に抑える」という考え方に切り替えが必要な場合もあります。
賃貸する
実家が利便性の良い場所にあり、需要が見込めそうなら賃貸に出すというのも選択肢のひとつです。
賃貸を考えるなら、リフォーム費用や仲介管理にかかる費用などを考えて収支がプラスになるのかどうかの試算が必要です。また、リフォーム会社や不動産屋さんなどを選定する必要もありますからやはり準備が必要になります。
相続放棄する
実家が売却できそうにもなく、固定資産税や維持管理費の負担が大きくなりそうなら相続放棄という選択肢もあります。
相続放棄は相続開始から3か月以内に家庭裁判所に申し出なければなりません。実家が売れないから相続を放棄するという順番ではできませんし、相続放棄をすると実家以外の財産の相続も放棄することになりますので、相続放棄を検討するにしてもやはり事前に準備が必要です。
また、相続放棄をしても他に実家を相続する人がいない場合は、最終的に実家が国庫に帰属するまでの維持管理の責任は残ります。一般的には相続財産管理人を選任し、代わりに管理してもらうケースが多いようですが、報酬として数十万円単位の費用が必要になってきます。手続き方法と費用の両面で事前に調べておくことはたくさんありそうです。
時間が経つほど条件は悪くなる
私の父方の実家は、誰が相続するかで揉めたまま30年ほど空き家のまま放置されていました。最近家屋の痛みが酷くなり、近隣に迷惑をかける可能性が出てきたためやっと更地にはなりましたが、相続人はまだ決まっていませんので売却が出来るのかも不明です。今まで払ってきた費用や時間を考えるだけでも「ゾッと」しますが、私の場合は祖父母の相続が自分の代まで引き継がれる可能性まであります。
空き家の問題は年々深刻になっており、売却に対する優遇措置なども増えていますが、その一方で管理の悪い状態で放置しておくと「特定空家」に指定されてしまい、固定資産税が6倍になってしまうといった罰則のようなものも施行されていますので注意が必要です。
また1度相続した土地を国庫に帰属させる法律も、2023年4月までには開始される予定ですが、 それほど使い勝手の良いものではなさそうですので、やはり相続前に対応を考えておくのが無難でしょう
忙しい40代。実家の相続についてもザックリとでも考えておくと、 いざという時に大切なお金も時間も 無駄にせずに済むと思います。
自分が本当に注力したいことに集中できるよう、親の終活に関しても早め早めに行動をするべきだと思います。
